2013年5月18日 星期六

德國柏林的夢幻學生宿舍改造

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德國柏林的夢幻學生宿舍改造


一個城市對美感的重視從戶外建築即可感受到,市容會間接地影響到市民身上,漸漸內化到個人的住宅空間裡,這大概也是我們去歐洲旅行時獲得深刻的感受之一。就像這棟位在德國柏林的老舊學生宿舍一樣,在經過建築事務所 Susanne Hofmann Architects & die Baupiloten 的協力改造下,透過「色彩的力量」,將這棟老宿舍變身成時髦的現代公寓,值得我們參考的部分是,學生宿舍都不大,而它五臟俱全的家具及風格配置,剛好可以讓身為「租屋族」或是「單身小套房」的屋主一些新的想法。





















白單買賣

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房市百科/白單買賣

相關關鍵字 > 租售 , 白單 , 預售屋 , 建案 , 房型
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繼紅單買賣之後,市場再出現「白單買賣」。在建案正式銷售之前,業者搶先預售「優先購買的權利」,而與紅單不同的是,販售白單的時機是建案完全尚未規劃的階段。房型、單價、坪數都還是未知數,只知道未來在某塊地上要蓋預售屋。簡單來說,就是預售「未來預售屋」。通常第一波白單會以相當優惠的價格售出,買到的民眾若成功轉售,則可賺取當中的價差。
另外,建商也可以藉預約單銷售的熱度來試水溫,做為未來開價的參考。

桃竹苗單價25萬元以下熱銷個案

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紅單買賣

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房市百科/紅單買賣

相關關鍵字 > 租售 , 紅單 , 紅單買賣 , 預售
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所謂紅單,簡單的說就是預售屋的「優先預購」單據。民眾在看完預售的樣品屋之後,若有意購買,就先在接待中心付幾萬元小訂,以取得優先的購買權利,然後取得一張所謂的「購屋預約單」,稱之為「紅單」。之後若確定要購買,就依照約定的時間內付足訂金,完成簽約;最後如果決定不買,有些可退回訂金。
而在小訂與簽約之間的期間,有些人就將這個優先購買的權利,也就是「紅單」轉賣他人,以賺取之間的價差,就是所謂的「紅單買賣」。舉例來說,建案開價每坪30萬,業者願意每坪讓價1萬元,假設買的預售屋坪數是40坪,將紅單轉售出去,即使不加價,就有40萬元的價差可賺,近幾年紅單買賣風氣蔚為風行。

中壢高中周邊 環西路二段推案多

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2013.05.18
五楊高架改善交通 三光路舊別墅1000~1200萬

【倪浩倫╱桃園報導】中壢高中是桃園縣的明星學校,附近生活機能完整。除了原有的中壢與新屋交流道,近日通車的五楊高架道路,及興建中的捷運機場線,大幅縮短中壢市和台北的車程,吸引北客南移,近2年房價漲幅近3成。

中壢高中是桃園縣明星高中,後方環西路二段為建商主力推案區。彭仁義攝
中壢高中周邊學校林立,包括新明國小、新明國中、中壢高中、中壢高商,距離中央大學也僅約10分鐘車程,是當地知名的文教區。12年國教即將在明年上路,屆時該區學子國中畢業後可就近就讀中壢高中。 

2013年5月17日 星期五

自備款嚴重不足 北市逾五成緩步購屋

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 國際相繼推出量化寬鬆政策,全球低利環境也維持不變,房地產遂成了自住與置產功能兼具的避險工具之一。然而,根據群義房屋委託波仕特線上市調統計,有53.1%的北市民眾希望購置1000~1500萬元的房地產,但目前手中卻持有不到300萬元的自備款。顯見,若保守以總價款的三成來估算自備款,「心有餘而力不足」的窘況將使得購屋計畫更加趨緩。

購屋預算限制  低總小宅持續發燒
針對自備款不足的現象,又以首購族最嚴重,僅未達二成的民眾備有500萬元以上的自備款,甚至有66.1%的比例尚未存滿300萬元;即便是換屋或投資置產族,也以「未持有300萬元自備款」者為多,約佔四成。
  進一步對照「最希望購置的房地產價位」來看,欲購置「1000萬~未滿1500萬元」、「1500萬~未滿2000萬元」、「2000萬~未滿2500萬元」三類中高價位房地產的族群,仍分別有53.1%、28.6%、26.7%皆無300萬元自備款可運用。也就是說,持有300萬元自備款者,如以傳統三成自備款、利率2%、貸款期限20年、每月還款金額3萬元以下的情況反推,最高可購的房地產總價約落在850~900萬元以內。群義房屋不動產企研室認為,此一數據顯示,受限總價因素,「低總小宅」將可預見依舊是近期房市熱門產品。
買房存錢策略  自住置產雙重效益
群義房屋總經理潘家成表示,當今上班族實質薪資偏低,不僅購買力大不如前,定存更是永遠趕不上通膨速度!他建議,採取「二要」、「二不要」的買房口訣:要適當給自己房貸壓力、要認清自己的需求條件,相對地,也不要太過勉強、不要太過完美主義。同時,透過「由外而內、由小換大、汰舊換新」的買房階段性策略,將能達到買房存錢的資產佈局目的。

2013年2月23日 星期六

桃竹苗單價25萬元以上熱銷個案

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桃竹苗單價25萬元以上熱銷個案

 



2012年12月10日 星期一

違章建築可否買賣?

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這是在賣頂樓房屋和一樓最常讓我遇見的問題!
一般會想買頂樓+頂樓加蓋的房子,大部份的買方都會衝著一種『買一送一』的感覺考慮入手。
而一樓的舊公寓,最常見的是外推變成有自家停車處,或是原本地下室是防空避難室,一樓屋主在裡面打一個內梯,而變成獨立使用。

很多買方既愛又怕,怕這個違章建築沒有所有權,日後會有糾紛。

那麼違章建築可否買賣呢?違建物是可以當作買賣的標的

買賣違章建築,雖然無法辦過戶登記,但是〝賣方〞還是必須將違章建築交給〝買方〞,而〝買方〞為該違章建築的占有人,不是所有權人,只有事實上的使用

但是頂樓加蓋的舊公寓,在最新的法規上,八十四年元旦以前即存在的「緩拆違建」,鬧上法院訴訟,法官都會判拆,買方不但買貴還得自負拆屋費。



自由時報 記者劉志原、簡明葳/台北報導2010/07/13

房市正熱,有頂樓加蓋的舊公寓更是搶手,八十四年元旦以前即存在的「緩拆違建」,俗稱舊違建、老違建,甚至被房仲界形容為不會被拆的「合法違建」,通常房價還會再貴上兩三成,但多數民眾可能不知道,只要是違建,無論是新舊,一旦鬧上法院訴訟,法官都會判拆,買方不但買貴,

2012年12月7日 星期五

都市土地的使用分區

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和房地產顧問一起去看房子的時候,她會提供你『售屋資料表』,其中有一欄是會標示土地的使用分區,究竟什麼是土地使用分區呢?

一般來說,會強調土地使用分區,大部份是老舊的房子,屋主多少會抱持著都更夢,但是『文林苑』鬧得沸沸揚揚之後,都更夢也隨之越來越遠,取而代之的是改建、合建

究竟我要買的老房子將來改建時候,會蓋幾層樓呢?會有多大呢?
這時候就要看土地使用分區了!

例如:
住四和商四有什麼不同?

即將要改建的基地面積若有200坪,總樓地板面積為→

住四:200×300%=600

商四:200×800%=1,600

住四和商四是不是就差很多呢?


下圖是台北市 土地使用分區表,對照下列圖表,就可以換

2012年11月2日 星期五

買房不如買店面

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保值穩增值強 日勝幸福站低門檻熱銷

店面比住宅更有獲利保值的條件,形成一股新的店面購買風潮。
【全民買店面時代 / 專題企劃】

財富是生活的基本保障,房屋則是累積財富最安穩的方式。店面又比住宅更有獲利保值的條件,除了可出租,也可自用創業,或者為子女置產等,「旺舖傳三代」有一間好店面,財富可以代代傳承。「板橋浮洲合宜住宅—日勝幸福站」從購地、建築規劃、銷售服務到交屋後的社區經營,日勝生將3.3萬坪的河畔美地,打造成另一個台灣的世界級,加上低總價,成為近期大熱銷的店面產品。

這座由37棟構成的生態社區,由享譽世界的跨國設計團隊「凱達環球Aedas」以盛春意象設計。臨街退縮6~8.5米的建築規劃,讓出舒適的生活空間,營造結合生態綠軸、親水藍軸、商業藝術軸、自行車道的「都市森林」。

2012年10月29日 星期一

不動產實價登錄資訊公開後,真能揭開國王的新衣?

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十月十六日內政部正式開放民眾查詢不動產交易成交行情,這是台灣不動產交易透明化的重要旅程碑。而首天內政部網站就被迫不急待的民眾擠爆當機,顯見消費者對實價揭露交易透明化的熱烈期盼。但民眾真有能力從此揭開國王的新衣?從政府已經揭露中的交易數量與呈現出的揭露品質,我們發現不少缺失值得政府改善:
(一) 政府公布的數量與實際成交數量比例明顯偏低,影響資料判讀的正確性
以台北市而論,八月份移轉件數為3317件,但真正揭露的數量只有919件,占全部移轉件數只有28%,這樣的數量比例明顯偏低,讓人不襟懷疑篩選資料是否黑箱作業或是程式設計的資料庫出了問題,在整個資料庫的蒐集與篩選未準備好的狀況下,少數揭露的資訊不足以取信民眾當作買賣房屋的判斷與參考。至於當機後,政府應徹底追究真實原因,依專業人士根據當天內政部網站流量研判,除了當局未考慮流量與頻寬問題外,最重要引起當機的因素,根本就是前台主機與後台資料庫主機無法負荷所致,若是純粹頻寬問題,只要放寬頻寬就可迅速解決,事實上在內政部放寬頻寬後,除了查詢成交行情查詢的頁面仍然停擺以外,其他行政作業的頁面就恢復正常,可見頻寬雖是問題,但主機的無法負荷才是真正的原因。幸好經過二天的緊急處理,總算能讓民眾順利上網查詢。
(二) 政府已經公布的資料品質實在有待加強
在政府已經公布的資料中,明顯可看出諸多行情錯亂的物件到處夾雜,這不是資料庫稽核除錯的機制設計不健全,就是稽核的人員不夠專業。另外對揭露之比例,政府一定要重新研究一套機制,行政主管機關應走出市場多徵詢民間有經驗的業者,避免不必要的錯誤發生。
以過去數年來【台灣不動產交易中心】公開的成交行情公報為例,資料的篩選方式,除了異常的物件必須由熟悉市場的專業人士篩選與刪除以外,沒有異常的物件,盡量要達到100%的揭露比例,但為了顧及統計均價時的正確性,頂多是在做分析的時候,會去頭去尾3%,藉以確保資料分析的準確度,但假如揭露時,刻意去除掉頭尾的3%,就很容易漏失各區成交價之最高與最低價指標,譬如說台北市較稀有的豪宅,假如每坪超過兩百萬以上,就很容易被篩選刪除,這樣的揭露就有盲點,房價的真實性也會遭到質疑。
(三) 【租賃物件】屋主不透過仲介經紀即可不用登錄,這會是實價登錄的最大敗筆
總統選舉前執政黨因都會房價居高不下,民怨排山倒海,因此在匆促的修法過程中,並未考慮屋主只要不透過仲介經紀業就可不必登錄,這個後果造成打擊合法經紀業卻縱容非法業者協助屋主逃漏稅,合法房仲業的租賃業績迅速萎縮一半,這代表有一半以上的租賃成交物件是登錄作業的漏網之魚,租賃的實價登錄等於是虛有其表,準確度遭質疑。這樣惡法,無形中鼓勵民眾大剌剌的逃漏稅,而合法產業卻在這惡法中遭受無情打擊,屢次陳情,政府仍然沒有任何感受,難怪最近政府施政的滿意度屢創新低。

實價揭露讓成交資訊趨向透明化,但民眾真能揭開國王的新衣嗎?
實價揭露後,有人認為從此揭開國王的新衣,房價從此無法炒作,甚至會從此下跌反轉,也有人認為退潮後終於可以看清誰在裸泳。但事實可能不是如此,因為實價初期是去識別化,民眾無法判讀房價差異的理由,其中包括車位的登記方式,內涵與外加的區別就會影響房價裝潢與坐向、增建與平台、甚至格局與景觀都是房價差異的重要因素,民眾還是要依賴專業的房仲經紀人員解讀分析甚至幫忙調查,而房仲人員對市場的精耕與專業度也要相對提升,才能發揮實價揭露後的專業效能與競爭優勢,市場的交易速度也會慢慢加快。但這一切都有賴政府揭露的數量比例與品質迅速改善與提升,否則反而誤導民眾做出錯誤的判斷,後果不堪設想。而實價登錄讓成交資訊趨向透明化,對不動產房價的穩定性有幫助,但無法期待房價就會因而下跌,因為房價漲跌因素很多,市場價格仍然決定在供需。我們非常贊成如李鴻源部長提出的「擴張都會」「人口疏移」以及「運輸費補貼」之治本之道,才能徹底解決都會房價問題。其實政府很多部門的主管都是相當優秀的管理人才,但無奈基層人員服務的心態不一,部份公務人員關心的是自己的升遷之路,懷著不做不錯的心態,也難怪不管產業的興衰。
實價揭露後,我們終於如學者所說,真正看清楚退潮後誰在裸泳:
(一)政府單位在裸泳~因為我們看清楚他們沒有準備好,首日公開就大當機。
(二)看跌的專家在裸泳~因為數字呈現出來的是奢侈稅課徵後一年間房價仍然在漲,而一向鼓吹不要看房子不要買房子的專家,又再次傷害首購族,平白看房價高漲而他們的自備款又縮水了。
(三)財政官員在裸泳~因為他們運用錯誤的資料來源,說今年六月的房價比去年跌4%。明明台北市增值稅收萎縮35%,還說稅收在成長,企圖掩蓋奢侈稅失靈的窘境。
(四)漫天喊價的屋主或投機客在裸泳~因為漫天喊價的屋主或投機客,終於看清自己開價太高,根本賣不出去,最後只好降價求售。
【實價登錄】與【去識別實價揭露】後,【實價揭露】與【資本利得課稅】的腳步應該不遠了!
成交資訊的公開對民眾而言只有閱讀能力,但無分析能力,只有信賴專業才有解讀的能力。最後,還是會步上實價揭露的更透明時代,我們還是肯定實價登錄對資訊透明化的階段性任務之貢獻,但政府不應再欺騙民眾,刻意隱瞞實價登錄後未來實價課稅的真正企圖,而現在政府再三說實價登錄與稅絕對脫鉤,未來在談資本利得課稅時,民眾一定對政府失望到極點。未來這兩三年買賣房子的人,將會因土地公告現值的不斷調高接近市價,而付出高額的增值稅,這簡直就是不符合公平正義的實價課稅。誠實與認錯是我們從小學開始的基礎教育,但政府卻經常犯下欺瞞民眾的錯誤,而且一錯再錯,死不認錯,奢侈稅如此,證所稅也如此,短線治標不治本的政策,終究只有短線效果並導致長線遭殃的惡果,知錯再錯,這正是執政黨民調低落的主因。
【中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會 理事長李同榮】
本文刊載於10月19日UDN網站、鉅亨網網站

2012年10月14日 星期日

承購地上權住宅 置產另類新選擇

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承購地上權住宅 置產另類新選擇
設定地上權的住宅,雖然還未普遍化,但對一些自備款不多,卻想居住在市中心的都會族來說,已成為購屋的新選擇,但如何投資,卻是一門新功課。

█文.顏瓊真 

啥米?在台北火車站旁,新成屋一坪只要35萬元,怎麼這麼便宜?」你以為這不可能嗎?
這可是真的!相對於台北火車站附近新大樓房價每坪都要70~80萬元,35萬元一坪的房子真的很便宜,但前者是大家通常所說的「有土斯有財(買地又買屋)」的房子;而後者,卻只有取得住在「設定地上權」上面的「租賃權」,因此,能比一般的市價便宜一半以上。

█有土斯有財VS.設定地上權

在台北車站北邊,由日勝生所興建、預售,創下熱銷的「交九聯合開發BOT案── 京站」,是一個全新置產的新觀念,該案承購住戶使用期限只到民國143年1月25日止,是國內首創、預售45年「租賃權」的建案案例,其每年都要繳納「地租和房屋稅」,但到期後,地主(台北市政府)將無償回收,也就是說,愈接近到期日,轉手價值愈低,房子愈住愈沒有價值。

此外,「京站」和一般地上權住宅不同,屋主不但沒有「土地所有權」,連「房屋所有權」都要交付指定銀行,並信託為銀行所有,消費者簽訂的契約性質是民法債權編的「租賃權」,而不是「物權契約」。

如果你看了,還是霧煞煞,不懂「設定地上權」的房子愈住愈沒價值,為何還有人要買進呢?且聽聽專家們的分析。

█土地開發3模式 投資看優缺點

太平洋房屋副總經理李珠華表示,現行的房屋買賣種類共可分為:
1.一般房屋:也就是大家所熟悉的「有土斯有財」,既買地又買屋。
2.「設定地上權」房子:而這又分為:
A.「地上使用權」:買屋不買地。
B.「地上租賃權」:設定地上權的BOT案(如京站),既不買屋,也不買地。

一般來說,「地上權住宅」的每坪單價會低於一般行情,但因為沒有土地產權,銀行貸款成數也較低(僅約4~6成),加上「地上權住宅」會隨著土地承租的期限愈來愈接近、價格愈來愈低,形成不可忽視的風險。

「不買屋,也不買地」的租賃權案,購買者沒有「土地所有權」,也沒有「地上建物所有權」,承購者只能拿到一張住宅使用的憑證,在沒有私人產權的基礎上,銀行承貸的意願較低。
不過,京站的承購戶能得到京城銀行的放貸,主要還是靠建商的知名度及信用,跟銀行打交道後的結果,但如果當初買預售屋的第一手屋主釋出,接手的第二手還能不能享有京城銀行所給的房貸,就是未定數。

█都會地區 地上權有市場

中信房屋副總經理劉天仁表示,在「京站」之前,台北市出現不少件「地上使用權」的建案,如「南京東錄」、「南京333」、「京華DC」、「寶成河畔皇家」、「台北花園」、「東京凱悅別館」、「成德VIP」等。

劉天仁表示,地上權住宅各有優缺點,但不管是「地上使用權」或「地上租賃權」的房地產都不普遍,在台灣目前多以50年作為設定年限,土地使用年限一到,住戶便得返還土地。所以一般住宅產品的房價可能會隨著地價調漲而上漲,但對於「地上權住宅」來說,隨著土地承租期限逐年屆臨,使用年限縮短,房屋價格反而會愈來愈低。

此外,雖然沒有土地所有權,但承購戶每年仍需要繳交公告地價約5%(通常為1.5~10%)的地租和房屋稅,也是一筆花費,該類產品是「租賃」概念,地上權房屋是「租地買屋」,租賃權房屋是「租地也租屋」,因此包括貸款成數、稅賦、轉手性都和一般產品不同,這些都算隱藏成本,民眾購買時應選擇適合自己需求,一併列入考量。

█較市價低 年輕都會族搶進

但為何市面上還是有不少「地上權住宅」?太平洋資產管理公司總經理張欣民表示,地上權住宅其實和長期租賃的概念相近,租房子需要付房租,地上權住宅則需繳納房屋稅和土地租賃費。但因銷售時,只販賣「房屋本身」及土地的使用權利,故與同區段內其他個案相比,擁有較便宜的優勢,一般地上權住宅,預售屋比區域行情至少可以低2~3成以上,可說能以相對的低價入主市中心精華地段,且還擁有不必繳交地價稅、轉售時不必繳交土地增值稅等優點,因此近幾年開始蔚為風潮。

以2004年松山區南京東路五段的「南京333」為例,基地面積約65坪的商三用地,土地產權屬於國有財產局,承租年限為50年,鄰近區域預售行情每坪約33~42萬元,但建商卻以27~29萬元的價格推出,讓想入主此地段卻預算不足的年輕族群趨之若鶩,個案在短期內銷售一空。

至於「京華DC」,周邊生活機能佳,且小坪數產品總價約300萬元,市場上也頗為搶手,目前行情已接近甚至高出預售行情,該案多數為附近上班族購買,7成左右買下來出租,投資報酬率至少7~8%;「寶成河畔皇家」靠近南松山,地點雖離市中心遠,但租金報酬率仍有4~5%。

█銀貸不易 小坪數投資較優

地上權住宅,其土地大多是向國有財產局租地,採1年1繳,和房屋稅一樣,會有繳費通知寄到戶籍地,以「寶成河畔皇家」為例,年繳地租約36000元;和地價稅相比,是否划算,消費者要多撥算盤。

再則土地承租期最多50年,前20年的黃金期後,只剩30年可以用,貸款成數會愈來愈低;屋齡5年約貸到6~7成,若超過20年還要轉手,貸款成數會更少,貸款成數少,可以買的人就少,房子就不容易脫手了。

雖然地上權產品因無土地產權,銀行貸款成數較保守,僅約4~6成,但相對套房總價較低,即使需付出較高自備款,算起來仍在一般人可負擔的範圍內,因此投資地上權產品,仍以小坪數為宜。

其次,雖然地上權住宅只有50年的使用年限,不過一般住滿50年的機率並不高,只有在逼近使用期滿時,才會影響轉手價格。

2012年10月10日 星期三

烏克蘭 20 坪前衛古典風公寓

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你可能喜歡古典線條或雕花元素,也想在家擺上那麼一些,對於現代的機能設計你也認為不能少,那不妨就玩個混搭吧!來自烏克蘭的室內設計師 Sergey Makhno 在這間 20 坪大的公寓裡擺了不少風格,空間規劃方面 Sergey 把廚房、餐廳、客廳擺在一起,讓客廳看起來像 40 坪公寓的客廳一樣大。這樣的規劃較適合不常大火料理的家庭,適合習慣外食的小夫妻或單身族,浴室是我們最喜歡的空間,整間刷白的純古典風格、古董浴缸,讓人每天回家都想泡個澡先ㄟ。




























文章來源:DECO myplace

奢侈稅實施成效好嗎?

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資料來源:冠富地產粉絲頁   主編:陳冠元

張教授此言差矣!
我不認同您對奢侈稅的看法。
以我從業者在前線觀察發現,奢侈稅成效非常顯著(從成交量就可以窺見一二),若非政府的奢侈稅,台北市的房地產價格過去一年早就飛上天了,會直到房市泡沫化為止(當然這是我所樂見,因為市場機制會調整市場價格,爬得越高,摔得愈重)。奢侈稅至今稅收僅三十多億元不如預期,是因為哪個笨蛋會想多繳稅,還不都去撐兩年才賣房子(過2年不課奢侈稅)。

我認為台北市房價未明顯下跌有以下原因:
1.房貸利率低,購屋成本低(首購只要自備3成就好),月付房貸輕鬆(只繳利息)。

2.全球通膨,美國QE3,新台幣愈來愈薄(以前牛肉麵一碗60元,現在120元),原物料、黃金、糧食與房地產會相對用更多的錢才可以購買到。

3.重大交通建設與政府政策,如捷運、都更等。想想看,你家旁有捷運你會願意賣得比沒有捷運便宜嗎?你家土地持分比別人多又可能都更,你會願意賣得比較便宜嗎?

4.經濟學的供給需求理論,台北市供不應求,有需求才會有價格出來,若市場供過於求,價格一定會下來,代表部分買家接受價格才會成交。

但我非常認同張教授說,政府根本不及格!
物價上漲,人民所得沒有成長,這根本是政府"病態",施政錯誤。韓國首爾、中國上海、東南亞各大城市房價上漲,可是他們人民薪水成長,還是買得起房子。台灣是房價上漲,上班族薪資縮水,蠟燭兩頭燒,都放無薪假了,人民吃不飽。政府卻屢屢用錯誤的政策誤導人民,全球經濟不景氣,各國都減稅刺激經濟,只有台灣加稅限制經濟發展。人民只能自求多福。

2012年10月4日 星期四

教您如何區分 - 公寓,大樓,華廈,透天厝

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(公寓) 

俗稱的公寓為4-5層樓沒有電梯的集合住宅,屋齡約為20-40年。 

優點 : 

1 - 公設比低 (約10%以內) 室內坪數大 

2 - 無須繳交管理費 可省下不少開支 

3 - 戶數單純 

4 - 土地持分高 遇到都更的話 價格便有機會倍翻 !!! 


缺點:

1 - 屋齡較老舊 需要準備一筆修繕費用 

2 - 需爬樓梯 家裏有老人家 較為辛苦 

3 - 由於沒有管理 所以樓梯間會比較髒亂 而且垃圾需要自己倒 

4 - 舊公寓大多數都沒有規劃停車場 所以停車會比較不方便 需要另外 租車位 會比較麻煩 


(大樓) 

一般定義大樓為超過10層樓並擁有電梯的集合住宅,大部份配有中庭花園 地下停車 場、警衛管理室、健身房、游泳池等多樣公共設施。 


優點:

1 - 屋齡較新外 較不用花大錢裝潢 

2 - 有電梯 對於家裏有老人家較方便 

3 - 保全管理較安全且有垃圾集合區 

4 - 停車位就在地下室 停車方便 

5 - 視野較好 如果住高樓層的話 會擁有較好的視野


 缺點:

1 - 公設比高 室內空間會較小 現在的大樓比約為20-40不等 如果用不到大樓的公設的話,等於是浪費一筆錢,買用不到的公設。 

2 - 需繳管理費 每個月會多出一筆支出 每坪的管理費大約介於50-100元 

3 - 由於大樓戶數較多,所以戶數較混雜如果管委會不夠強而有力 很容易會缺乏管理 

4 - 土地持分較低 由於大樓的樓層較高 所以每一戶所分到的土地持分相對較少 


(華廈) 

一般定義華廈為10層以下樓並擁有電梯的集合住宅,華廈的配備比起大樓 便會減少 許多,屋齡介於公寓與大樓之間。大部分華廈比較不會有許多公共設施 所以公設比大多介於13-25%,但基本的地下停車場應該都會有。 

優點:

1 - 屋齡較公寓新 不用花大錢重新裝潢 

2 - 公設比不會太高 大多介於13-25% 省下買多於公設的錢 

3 - 有電梯方便出入 對老人家較方便 

4 - 管理費較低,由於華廈沒有較花錢的 公設,所以管理費相對較大廈便宜許多 

5 - 停車位就在地下室 停車方便 


缺點:

1 - 公共設施較短少 大部分華廈不會有太多的公共設施 不會有游泳池 健身房等 

2 - 戶數少管理基金不夠 如果遇到公共設施需要維護修理 住戶需另外提列一筆修繕費 

3 - 停車位大多為機械升降出入口 不小心就容易刮花車子 

4 - 基地面積小且位於巷道內 出入不易 

5 - 屋齡較老舊 華廈的屋齡 大多為15年以上 外觀比起現在新的大樓 相對較老舊 


(透天厝) 

即一般所謂「頂天立地」式的建築,從地下到上面產權都是獨立的,一般透天厝坪數都不會太多,約百坪以內,且使用面積也不會太大,一般常見的有三樓透天和四樓透天。透天厝多半散置在郊區或鄉鎮,但大都市中由於地小人稠,這種建築已不多見。 

優點:

1 - 獨棟獨戶 不用與其他人擠在一棟大樓 適合三代同堂大家庭居住 

2 - 停車方便 大多數的透天厝一樓都有平面停車位 停車方便 

3 - 有前後院 可以自己規劃景觀盆栽 無拘無束 


缺點:

1 - 遠離都市 生活較不方便 要到市中心必須有交通工具 

2 - 沒有管理所以安全性會比較差一些 

3 - 打掃較不便 由於透天厝大多為3-4樓 打掃必須爬上爬下的且空間大 打掃較不便

2012年9月20日 星期四

順著捷運周邊 三環三線 增值可期

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有土斯有財,這句話是能夠直接地詮釋國人對房地產的重視,因為有了房子才能比較安身立命,甚至能夠以買房致富,因此,房產的保值性、抗跌力、增值力等,一直是國人在購屋投資時的幾個重要考量指標,而房產具交通便利性是最能夠直接影響這些指標的重要首要因子。

以目前的大環境來說,捷運線,相對於其它的交通工具而言,具有更高的便利性,能夠大幅地節省許多寶貴的時間成本,因此,捷運站附近的房屋,一直以來都被視為搶手的標的物,而這些房屋的價值也常常因此而水漲船高,漲勢可期,久而久之,捷運站點附近的房屋幾乎已成為投資獲利的保證,在資金允許的情況下,購屋者也逐漸養成了”逐捷運而居”的習慣。
其實,這樣的習慣也是符合政府當初規劃捷運線的期望,就是藉由四通八達、放射狀的捷運線,來疏散一些人口過於集中在稠密的地方,均衡各區域的發展。

以目前的捷運線的分布狀況來看,是以台北市內的台北車站及附近幾個站點為中心,呈現放射狀的結構,深度連結到新北市各區域,未來台北市還會再增加信義線、松山線等捷運線路

2012年9月8日 星期六

「漲」聲不斷!土銀調升房貸利率

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  • 2012-09-07 01:08
  •  
  • 中國時報
  •  
  • 沈婉玉/台北報導
房貸利率「漲」聲不斷
房貸利率「漲」聲不斷
 房貸利率「漲」升不斷!房貸龍頭土地銀行宣布,為控管房貸風險,下周一(10日)起全面調升新承做房貸利率,升幅在0.1至0.15個百分點。除青年安心成家等政策性貸款外,平均房貸利率將達2.14%至2.78%,對整體房貸市場將產生指標作用。
 至於一銀、華銀、彰銀等行庫,目前受到不動產放款總額管制影響較小,一般房貸利率在2%左右,相較土銀、合庫房貸利率低。三商銀房貸主管說,「拉高利差、增加獲利,是大家共同的目標」,目前雖暫無調升房貸利率的計畫,但將參考市場環境與同業動態,未來不排除也要跟進調漲。
 在央行與金管會祭出管控不動產融資總額、提高放款覆蓋率等措施下,讓不少行庫都緊縮不動產融資,拉高房貸利率。房貸市占率僅次於土銀的合庫,日前已將房貸利率升至2.47%至2.8%。
 土銀主管表示,土銀是不動產專業銀行,過去自有一套縝密的房貸房款機制,嚴控風險,上半年

2012年9月6日 星期四

『房屋贈與子女 夫妻每年440萬元免稅額』

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『房屋贈與子女 夫妻每年440萬元免稅額』
1善用每年每人最高贈與免稅額度220萬元。
2.利用夫妻間贈與不須繳交贈與稅,可先共同持有房屋,再分贈子女提高免稅額度。
3.贈與房屋可藉由設定持分,採分期贈與,法令無贈與時限。
4.若房屋附有貸款,則贈與價值可扣除房貸,降低贈與稅
5.贈與農地可免負擔契稅、土地增值稅。

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